樓價

瑞銀(UBS) 近日「全球房地產泡沫指數」做了項研究, 調查了全球25個主要城市的房地產市場。

該報告以60平方米(約650方呎)市區住宅物業為標準,按照樓價,居民收入,租金,按揭比率,GDP和通脹率等因素,綜合評估25個大城市的 「樓市泡沫」 程度。

什麼是樓市泡沫? 就是粉絲以魚翅的價格去賣。

香港一早已是粉絲當魚翅。 小時候有個同學家住將軍澳,每次填寫住址時,她都會說:「真的不喜歡將軍澳的英文名,為何中文名以將軍澳為名,英文卻叫 「Junk Bay」

Junk Bay意即垃圾灣, 從前將軍澳是垃圾堆填區,雖然2016年將軍澳堆填區已停收家居垃圾,不過還會接收建築廢物。垃圾問題由臭氣減少,轉而至沙麈暴。附近居民說每當有大型泥頭車經過將軍澳的環保大道時,都會導致漫天塵土。

縱使如此,在發展商打造下,將軍澳由Junk Bay銳變成Tseung Kwan O, 英文名稱由中文名直譯出來,新意欠奉,不過地鐵站加大型購物商場,不斷的新派主宅項目落成,昔日的Junk Bay, 如今已是樓價上升的小引擎。

擁有19年樓齡的將軍澳中心,2房單位,465呎,10月份以HK$17,957/ 呎,港幣835萬成交。 5年樓齡,尚算新樓的帝景灣,540呎,以HK$18,519/呎,港幣1千萬成交。

如果我同學没有移民加拿大,還在香港生活,她怎也想不到Junk Bay會有一座屋苑名「帝景灣」 。

昔日粉絲,今日魚翅, 知道是假魚翅,又如何?

因為真的魚翅已今非昔比。跑馬地逸廬,58年樓齡, 2,049平方呎,呎價為HK$28,306,近日以港幣5,800萬成交。 中半山老牌豪宅嘉慧園, 實用面積3,335平方呎,呎價約為HK$47,976元, 上月以港幤1.6億成交,新買家就是董建華。

中半山市值1.6億,再上一些的山頂歌賦山道,面積約9,212平方呎,2016年以21億元易手, 當時呎價巳高達港幤22.8萬元,足以挑戰全球呎價最貴住宅。

水漲船高,泥多佛大,當真魚翅由港幣半億起至21億,假魚翅值1千萬好像也不為過。

港幣1千萬(即美金大約128萬)其實多不多呢?

對香港人來說,多! 也是不多!

國際公共政策顧問機構Demographia,每年都會公布全球城市樓價負擔能力報告。 2021年報告顯示,香港再次榮登全球最難負擔的房地產市場榜首。樓價中位數對家庭入息中位數比率高達20.7倍。 即是要不吃不喝20.7年才能買得起一個住宅單位。

報告所指的是大約港幣1千萬的假魚翅, 不是人人所能承擔。 而港幣1千萬在香港來說,不是很多,因為也買不了什麼,是偽繁榮的悲歌。

全球最難負擔的房產市場,香港連續11年蟬聯世界第一,實在當之無愧。 前幾天當我看着瑞銀(UBS)的泡沫樓市指數研究報告時,發覺我們雖是亞洲第一,全球只是第三。

豈有此理! 誰能比我們更泡沫! 原來世界第一和第二分別是法蘭克福,和多倫多,香港排第三,慕尼黑排第四。

再從google搜尋資訊,德國房地產研究Bulwiengesa的報告指出,法蘭克福實際樓價平均每年上漲10%,換言之,5年內飆逾5成。 竄升的速度的確快過香港,難怪成為全球泡沫樓市頭5名,

而5甲內德國就有2個城市入圍,主要原因是當地經濟活動強勁,城市人口又因新移民政策,和本地人口穩定增長而在10年間增加了12%,然而新屋供應嚴重落後,求過於供,再加上疫情下全球的低息環境令資金泛濫,導致德國樓市泡沫膨脹。

我再翻看Demographia 的報告,發現泡沫樓市第一的法蘭克福,和第四的慕尼黑都不在樓市最難負擔之列。

原來德國為保民生,包容富與貧。2019年通過了租務政策(Mietendeckel),令5年内住宅租金都不准上調。當地市中心一個650方呎單位的樓價,業主要放租38年才能回本,所以UBS(瑞銀)的泡沫樓價報告,以租金和樓價的比例作其中一個研究因素時,樓價高,租金不高就把德國樓市拉上全球泡沫第1位。

德國的租務政策是泥沙俱下,有好有不好。德國報紙《時代周報》(Die Zeit)表示,地產商因為租金回報率低而放慢未來興建更多住宅的速度。大小業主也因為租金收益回報不理想,缺乏維修房屋的意欲,最終會令整體房屋質量下降。

政府租金干預的爭議不斷。今年4月,德國聯邦憲法法庭就裁定法案違憲,柏林政府無權實施租務管制政策。 判決一出又引發許多後續問題,例如租金瘋狂上升的民生問題,及政府是否有義務替居民繳交房租差額。

可想而知,樓價不止是香港問題,多倫多問題,在全球量化寬鬆的大環境下(低利率和增加貨幣供應),已是全球的問題。

瑞銀(UBS)在報告的文未警告,難以負擔的樓價,無法持續的抵押貸款,樓價與租金的差距擴大,都是「樓市泡沫爆破」的先兆,而家庭債務佔收入比重升得最急的地方是德國,香港,加拿大及歐洲等城市。

換言之,全球也泡沫,全球也難負擔,那麼全球會爆破嗎?

這問題真是命運有誰知。2016年,香港某電視台訪問剛為兒子購入天水圍嘉湖山莊的林太,兩房單位,成交價港幣330萬元。 同日,樓市專家不停唱淡,說經濟跟樓巿背道而馳,預計樓市起碼下跌一成。 天水圍林太説 「嗰啲咁嘅專家,食屎啦!」

「專家食屎」 論當日,嘉湖山莊的平均呎價只是約HK$6,800元,兩房單位港幣300萬元已有交易。 5年後的今天,當年HK$6,800呎價已升至近HK$1.3萬元。

我不是認為樓市會升,只是香港沒有一天是正常,升降為何,好壞怎辨,時時自己知就算。